Mitvermietete Garage – wann separat kündbar?

von | 18. Nov 2013 | Mietrecht

Oft wird eine Garage zeitgleich oder nachträglich zu einer Wohnung hinzu vermietet. Später stellt sich die Frage: Kann man als Vermieter den Garagenmietvertrag einzeln kündigen oder muss er warten, bis der Wohnraummietvertrag endet? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit seinem Beschluss vom 3. September 2013 (VIII ZR 165/13) wohl zunächst abschließend beantwortet.

 

Steve Job's Haus mit Garage

Ohne mitvermietete Garage wäre Steve Jobs heute unbekannt.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mietvertragsparteien am selben Tag  einen Wohnraummietvertrag und auch einen Garagenmietvertrag abgeschlossen. sowohl die Wohnung als auch die Garage befanden sich auf dem selben Grundstück. in dem Garagenmietvertrag vereinbarten die Parteien eine Kündigungsfrist von einem Monat, der Wohnraummietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. als der Vermieter den Garagenmietvertrag  ordentlich kündigte, kam es zum Streit zwischen den Parteien. nachdem das Landgericht der  Räumungs-  und Herausgabeklage des Vermieters stattgegeben hatte,  erhob der Mieter eine Nichtzulassungsbeschwerde, um die Zulassung der Revision beim Bundesgerichtshof zu erreichen.  Dies lehnte der Bundesgerichtshof ab,  da ein Revisionszulassungsgrund nicht bestehe.

In der Sache bedeutet dies, dass der BGH es bei seiner bisherigen Rechtsprechung belässt. In seinem Urteil vom 12. Oktober 2011 –VIII  ZR 251 /10 – sowie in einer Parallelsache, Urteil vom  4. Juni 2013 – VIII ZR 422/12 –  hatte der BGH bereits festgestellt,  dass ein Garagenmietvertrag immer dann separat kündbar ist, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  1. Es sind zwei separate Mietverträge abgeschlossen.
  2. Die Mietverträge weisen unterschiedliche Kündigungsfristen auf.

Liegen diese beiden Voraussetzungen vor, kann der Garagenmietvertrag gesondert gekündigt werden.

JJP-Tipp: Wenn Sie eine Garage vermieten und wollen,  dass Ihnen die Kündigung unabhängig von dem zugehörigen Mietvertrag  möglich sein soll, müssen Sie für die Garage unbedingt einen gesonderten Mietvertrag abschließen.  In diesem Mietvertrag müssen Sie eine Kündigungsfrist vorsehen, die von der Kündigungsfrist des anderen Mietvertrages abweicht.  Nur in solchen Fällen lässt die höchstrichterliche Rechtsprechung eine gesonderte Kündigung eines Garagenmietvertrages zu.