Einen beträchtlicher Teil der Wohnungen ist an Wohngemeinschaften vermietet. Oft wird der Wechsel der Mitglieder vom Vermieter nicht erlaubt. Dabei stellen sich für Mieter sowie Vermieter die Frage, ob ein solcher Wechsel nicht zu einer Kündigung und Räumung berechtigt.

Einen solchen Fall hatte kürzlich das LG Berlin (Urteil vom 28. August 2013, Az.: 65 S 78/13) zu entscheiden. Das Gericht stellte dabei fest, das die Aufnahme eines neuen Mitmieters auch dann keinen Kündigungsgrund darstellt, wenn der Vermieter hierzu keine Erlaubnis erteilt hat. Bevor die Wohngemeinschaft einen Teil der Mieträume an den neuen Mieter überließ, baten sie den Vermieter um die Erlaubnis zur Untervermietung. Eine Erlaubnis hat der Vermieter nicht erteilt. Nach dem LG Berlin reicht dies aber nicht für eine Kündigung aus. Dabei wird anerkannt, dass die Erlaubnis des Vermieter erforderlich ist. Zugleich hat aber eine Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mitglieder. Das hat zur Folge, dass der Vermieter grundsätzlich dem Austausch von Mitglieder zustimmen muss. Wer nämlich eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermiete, der akzeptiere damit zugleich Wechselrecht. Dem Vermieter müsse klar sein, dass die WG aufgrund mögliche Wohnsitzwechsel oder aber im Zusammenhang mit einer Ausbildung oder einem Studium nicht auf Dauer angelegt sei. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter auch keine erheblichen Interessen vorgetragen, die gegen einen Wechsel sprachen. Insbesondere holte der Vermieter keine weiteren Informationen über die Einkommens- bzw. Vermögenssituation ein, welche unter Umständen eine Verweigerung der Erlaubnis gerechtfertigt hätte. Die Räumungsklage hatte daher in erster und zweiter Instanz keinen Erfolg.

JJP-Tipp: Schon bei der Erstellung von Mietverträgen ist es ratsam sich darüber Gedanken zu machen, ob ein Auswechseln der Mietparteien in Betracht kommt. Viele Mietverträge enthalten daher einen Erlaubnisvorbehalt hinsichtlich einer Untervermietung. Sprechen gewichtige Gründe,  insbesondere die finanziellen Verhältnisse, gegen einen Mieterwechsel, kann der Vermieter diese Einwendungen geltend machen und die Untervermietung ablehnen. Den WG-Mitbewohnern ist zu raten, eine beabsichtigte Untervermietung frühzeitig dem Vermieter anzuzeigen.