In fast allen Mietverträgen ist „der dritte Werktag des Monats“ als Fälligkeitstermin für die Miete vereinbart. Hier stellt sich die Frage: Kann der Vermieter in Mietvertrags-AGB auch den Monatsersten vereinbaren, um keine Verzugszinsen zu verschenken, Kündigungen schneller umzusetzen und sich die Rechnerei mit den Werktagen zu ersparen?

Für Wohnraum-Mietverträge, die nach dem 31.8.2001 abgeschlossen wurden, sieht das Gesetz vor, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu entrichten ist (§ 556b Abs. 1 BGB). Für Gewerberaum-Mietverträge gilt dies über die Verweisungsnorm in § 579 Abs. 2 BGB entsprechend.

Hier wie dort fragt sich, ob die Mietparteien den Fälligkeitstermin der Miete abweichend regeln können. Dies ist grundsätzlich zu bejahen, weil es sich bei der gesetzlichen Fälligkeitsregelung um dispositives – also abänderbares – Recht handelt. Bedenkenfrei sind Vereinbarungen, welche die Fälligkeit der Miete zugunsten des Mieters „nach hinten“ verschieben (z.B auf den 15. des Monats). Problematisch könnten vertragliche Bestimmungen sein, welche die Fälligkeit vorverlagern (z.B. auf den 1. des Monats).  

In Gewerberaum-Mietverträgen wird eine abweichende Festlegung des Fälligkeitstermins der Miete auf den Monatsersten auch bei Verwendung von Vermieter-AGB für zulässig erachtet. Hier ist jedoch zu beachten, dass bei Mietverträgen mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr das Schriftformgebot des § 550 BGB eingehalten wird, da die Fälligkeit der Miete zu den wesentlichen Vertragsbedingungen gehört. Von mündlichen Absprachen – insbesondere auch im laufenden Mietverhältnis – sollte daher strikt abgesehen werden. Ansonsten kann der auf mehrere Jahre angelegte Mietvertrag ungewollt vorzeitig mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Für Wohnraum-Mietverträge ist streitig, ob eine frühere Fälligkeit der Miete vereinbart werden kann. Einigkeit besteht, dass dies individualvertraglich möglich sein muss. Umstritten ist dagegen, ob eine dahingehende Formularklausel einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält. Dafür hat sich etwa das Landgericht Bonn ausgesprochen (dort für erste Mietfälligkeit; Beschluss vom 1.4.2009 – 6 T 25/09, GE 2009, 1191), während dies von Teilen der Fachliteratur abgelehnt wird, weil das Interesse des Mieters schutzwürdig sei, die laufende Miete aus seinem Gehalt des Vormonats zahlen zu können (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, § 556b BGB, Rn. 16).

Aus Sicht des Vermieters ist somit erwägenswert, die Fälligkeit der Miete künftig schon für den Monatsersten im Mietvertrag zu verankern.