Fragt man Freunde nach einer Unterkunft in einer Großstadt werden immer häufiger Internetseiten mit Ferienwohnungen privater Anbieter empfohlen. Nach ein paar Klicks zeigt sich die Vielfalt des Angebots, allein in Berlin gibt es über 1000 Anzeigen. Beim näheren Hinschauen wird deutlich, dass auch viele zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen im Wege der Untervermietung den Touristen angeboten werden.
Eine solche Untervermietung sei zulässig, befand das LG Berlin (Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12). Der Vermieter habe dem Mieter eine uneingeschränkte Genehmigung zur Untervermietung erteilt. Da auch keine konkrete Beeinträchtigung durch die Touristen nachgewiesen werden konnte, berechtige die Untervermietung an die Touristen nicht zur Kündigung durch den Vermieter.
Der BGH (Urteil vom 8. Januar 2014 – Az.: VIII ZR 210/13) sieht dies anders und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das LG Berlin zurück. Der Senat geht davon aus, dass die vom Vermieter erteilte Erlaubnis zur Untervermietung, nicht die Erlaubnis einer tageweisen Vermietung an Touristen umfasse. Dabei stützt der BGH seine Entscheidung darauf, dass eine Untervermietung von Wohnraum für gewöhnlich auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum erfolgt. Davon unterschied sich die aus den Werbeanzeigen des Mieters ersichtliche Art der Überlassung grundlegend, der nämlich eine tageweise Untervermietung anbot. Auch das Argument, dass er die Wohnung an mindestens zwei Wochen im Monat selbst benötigte und demnach ausschließlich eine kurzzeitige Untervermietung möglich sei, überzeugte den BGH nicht. Vielmehr hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem „normalen“ Untermieter – etwa einem „Wochenendfahrer“ – zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Mieter deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. Hinzu kam, dass die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangte, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte. Dies bedeutete, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie im Briefkasten … landen, auch wenn sie vielleicht durch den Untermieter nicht an den Mieter weitergegeben sein sollten. Schon daraus konnte der Mieter erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
JJP – Tipp: Der BGH hat im vorliegenden Einzelfall die Rechte der Vermieter gestärkt. Mieter, die ihre Wohnung hauptsächlich tageweise an Touristen vermieten, riskieren unter Umständen eine Kündigung, wenn der Mietvertrag keine uneingeschränkte Untervermietung an Touristen zulässt. Vermietern, die eine Untervermietung als Ferienwohnung vermeiden wollen, ist zu empfehlen, vorsorglich in die Erlaubnis zur Untervermietung einen ausdrücklichen Zusatz aufzunehmen, dass eine kommerzielle Nutzung als Ferienwohnung unter keinen Umständen gestattet ist.
Besprechung der Vorinstanz LG Berlin (Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12):
https://www.immorecht.guru/untervermietung-als-ferienwohnung-an-berlin-touristen-zulaessig/