Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) der Großen Koalition hat nun einen Zeitplan für die geplanten Änderungen im Mietrecht verkündet. Demnach soll die „Mietpreisbremse“, ein Prestigeprojekt der Regierung, nach dem Willen der Ministerin noch „vor der Sommerpause“ im Gesetzblatt stehen. Die neuen Höchstgrenzen für Miete könnten in Berlin demnach zum 1. Januar 2015 in Kraft treten. Auch die Rentabilität von Modernisierungen soll sich drastisch verschlechtern. Was der Koalitionsvertrag enthält und was Vermieter in 2014 beachten sollten, haben wir hier zusammen gestellt.

Die Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) hat es eilig. „Ich hoffe, dass die gesetzlichen Grundlagen für die Mietpreisbremse bis zur Sommerpause im Gesetzblatt stehen“, sagte Hendricks dem Tagesspiegel. Ziel der Ministerin ist es offenbar, dass die Bundesländer ab 2015 bestimmen können, wo die Mietpreisbremse wirken soll. Ob dies aufgrund der Mitwirkung anderer Ressorts so klappen wird, steht derzeit noch auf einem anderen Blatt, aber hier soll vom Worst Case ausgegangen werden.

Dies sind die Miet- und maklerrechtlichen Vorhaben der Großen Koalition kurz zusammengefasst, so wie sie im Koalitionsvertrag niedergelegt sind. Für eine ausführliche Bewertung empfehle ich meinen Artikel in der Fachzeitschrift „Das Grundeigentum“ aus der ersten Januarausgabe 2014 (GE 2014, 11 ff.):

Miethöhe für neue Mietverträge künftg auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt

Öffentlichkeitswirksamstes Element der „Mietpreisbremse“ ist die Möglichkeit für Bundesländer, auf fünf Jahre befristet für neue Mietverträge in Mangelgebieten („Städte mit angespannten Wohnungsmärkten”) festzuschreiben, dass die Miethöhe 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten darf. Ausnahmen sollen in folgenden Fällen gelten:

• Neubauwohnraum wird erstvermietet.
• Es wird nach „umfassenden Modernisierungen“ anschlussvermietet.
• Eine bisher vereinbarte Miete war höher. Diese soll beibehalten werden können.

Bevor diese Bremse in Kraft treten kann, muss das jeweilige Bundesland einen “Maßnahmenplan zur Behebung des Wohnungsmangels” ausarbeiten und veröffentlichen. Ist das erfolgt, sollen die Bundesländer diese Änderungen zum 1. Januar 2015 in Kraft treten lassen können.

Mieterhöhungen und Kappungsgrenze: Betrachtungszeitraum von drei Jahren wird nicht verlängert

In vielen Internetpublikationen ist fälschlich zu lesen, dass der Betrachtungszeitraum für die Zulässigkeit der Mieterhöhung im Rahmen des § 558 BGB (Erhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete) von drei auf vier Jahre angehoben werden soll. Das ist (jedenfalls nach dem Koalitionsvertrag) nicht der Fall. Die Koalitionäre hatten zunächst im Entwurfsstadium noch eine Verlängerung von drei auf vier Jahre vorgesehen, kippten diese Klausel jedoch mit dem 3. Entwurf. Es gelten also weiterhin drei Jahre.

Modernisierungsmieterhöhung wird zur begrenzten Umlage

Momentan kann der Vermieter 11% der Modernisierungskosten pauschal pro Jahr auf den Mieter umlegen. Die Mieterhöhung wird Teil der Grundmiete und muss daher für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages gezahlt werden. Statt dessen soll nun nur noch eine 10 Jahre laufende Umlage zulässig sein, die in der Summe die Kosten der Modernisierung erreicht. Finanzierungskosten sind damit nicht mehr umlagefähig, eine Rendite für Modernisierungen kann nur noch im Rahmen einer möglichen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erzielt werden. Das geht allerdigs nur, wenn und soweit sich der Wohnwert durch die Maßnahmen verbessert.

Mehr Härtefälle bei Modernisierungen

Bisher kann eine Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Härtefallprüfung erfolgen, wenn die Modernisierung die Einheit lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte. Es ist damit zu rechnen, dass die Koalition hier weitere Einschränkungen vornehmen wird. So wird eine Umlage auf einkommensschwache Mieter in Zukunft möglicherweise überhaupt nicht mehr möglich sein.

Genaue Wohnungsgröße soll künftig immer maßgeblich sein

Wenn sich nach Mietvertragsschluss zeigte, dass die Wohnung kleiner oder größer war als festgelegt, galt bisher nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Toleranz von 10%. Nach dieser Rechtsprechung war eine Anpassung der Miete nur dann vorzunehmen, wenn die Größe der Mieteinheit um mehr als 10% von der realen abwich. Nun will der Gesetzgeber die genaue Größe als maßgeblich definieren, was zusätzliche Vermessungen erfordern wird.

Ausweitung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels

Bisher werden die Werte des Mietspiegels durch Betrachtung der Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten vier Jahre gebildet. Der Bundesregierung plant offenbar, diesen Zeitraum zu verlängern und/oder eine Verordnung über die  Aufstellung, Anpassung und den Inhalt von Mietspiegeln zu erlassen.

Instrumente gegen Vernachlässigung von Wohnraum

Möglicherweise sollen auch Maßnahmen unternommen werden, die „grober Vernachlässigung von Wohnraum durch den Eigentümer“ entgegenwirken. Bisher haben die Koalitionspartner hier aber nur vereinbart, dies zu prüfen.

JJP-Tipp: Die geplanten Maßnahmen werden Modernisierungen weitgehend unrentabel machen. Die Möglichkeit, mit Modernisierungsmaßnahmen noch eine angemessene Rendite zu erzielen, wird auf die Fälle beschränkt, in denen nach umfassender Modernisierung einer Leerstandswohnung neu vermietet wird. Ab wann die Beschränkung der Umlagemöglichkeiten bei Modernisierungen erfolgt und ab wann und für welche Maßnahmen sie gelten soll, ist noch unbekannt. Deshalb sollte das Jahr 2014 noch genutzt werden, um Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und über diese abzurechnen. Die übrigen Mietpreisbremsen werden voraussichtlich ab dem 1. Januar 2015 in betroffenen Städten in Kraft treten. Ein einmal erreichtes Mietzinsniveau wird beibehalten werden können. Es ist also zu empfehlen, bestehende Mieterhöhungspotenziale noch im Jahr 2014 auszuschöpfen.