„Den Bürgen sollst Du würgen!“ – diesen Grundsatz lernen junge Juristen schon im ersten Semester. Schließlich steht der Bürge ja immer als solventer Vertragspartner im Hintergrund, wenn der Schuldner ausfällt. Im Wohnraummietrecht ergeben sich hier jedoch Besonderheiten, denn dort hat der Gesetzgeber die maximal zu leistenden Sicherheiten beschränkt. Daher erweisen sich viele Bürgschaften im Wohnraummietrecht im Nachhinein als unwirksam – eine böse Überraschung, wenn der Mieter ausfällt.
Unbeschränkte Bürgschaften im Wohnrauzmmietrecht sind mit äußerster Vorsicht zu genießen. Schließlich beschränkt der Gesetzgeber mit § 551 BGB die maximale Höhe einer Sicherheit auf drei Monatsmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen). Eine Vereinbarung zu Lasten eines Wohnraummieters ist unzulässig, wie aus Absatz 4 der Vorschrift folgt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits in seinem nach wie vor aufrecht erhaltenen Urteil vom 20. April 1989 – BGH IX ZR 212/88 – festgestellt, dass sämtliche Sicherungsmittel, also auch Bürgschaften, zusammenzurechnen sind. Übersteigen die Sicherheitsleistungen die Summe von drei Nettomonatsmieten, so ist die Kautionsabrede unwirksam.
Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten nur dann, wenn der Bürge dem Vermieter die Bürgschaft unaufgefordert aufgedrängt hat, was in der Praxis durch den beweisbelasteten Vermieter kaum zu beweisen ist.
Folge der Unwirksamkeit der Kautionsklausel ist hier abweichend vom Regelfall nicht die vollständige Kautionsfreiheit. Allerdings kann der Mieter vom Vermieter eine Freigabe der überschießenden Sicherheiten verlangen. Vgl. hierzu das BGH-Urteil v. 30. Juni 2004, BGH VIII ZR 243/03.
JJP-TIPP: Es ist darauf zu achten, dass im Wohnraummietrecht ein Höchstbetrag von drei Nettomonatsmieten insgesamt nicht überschritten wird. Dies schließt Bürgschaften mit ein. Sie sind daher auf den jeweiligen Höchstbetrag, in der Regel also auf drei Nettomonatsmieten, zu beschränken.