Auch unwirksame Zeitmietverträge können zu Kündigungsverzicht führen

von | 8. Okt 2013 | Immobilienrecht, Mietrecht

Viele Vermieter fragen sich, wie sie Wohnraum-Mietverträge für einen bestimmten Zeitraum abschließen können.  Das bürgerliche Gesetzbuch gibt den Mietparteien die Möglichkeit, Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit (sog. Zeitmietverträge) einzugehen. Seit der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber diese Möglichkeit aber auf wenige Fallgruppen beschränkt:

  • Eigenbedarf (Familienangehörige)
  • Betriebsbedarf (z.B. für Hauswart oder Pfleger)
  • Abriss oder wesentlicher Umbau

Zusätzliche Voraussetzung für eine wirksame Vereinbarung ist, dass dem Mieter der Grund für die Befristung bei Mietvertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden muss.  Erfolgt eine solche Mitteilung nicht und liegen die benannten Gründe nicht vor, so wird ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen. In einem solchen Fall kann es zu der unerwünschten Folge kommen, dass die ordentliche Kündigung für einen langen Zeitraum ausgeschlossen ist.

Der BGH (Urteil vom 10. Juli 2013 Az.: VIII ZR 388/12) hatte im Juli 2013 über einen unwirksamen Zeitmietvertrag mit einer Verlängerungsoption zu entschieden. Im streitgegenständlichen Fall ging das Gericht von einem beiderseitigen Kündigungsverzicht für den Zeitraum der beabsichtigten Befristung aus, wobei es die Verlängerungsoption miteinbezog. Der Mietvertrag war demnach für den gesamten Zeitraum der Befristung nicht ordentlich kündbar.

Der Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung:

 „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. 11. 2004 und endet am 31. 10. 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011, ferner im Laufe des Rechtsstreits mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos. Die Vorinstanzen gingen von einer Unwirksamkeit der Befristung nach § 575 BGB aus und sahen somit die ausgesprochenen Kündigungen als wirksam an. Sie gaben der Räumungsklage statt. Jedoch hatte die vom Beklagten beim BGH eingelegte Revision Erfolg.

Der BGH begründete dies mit dem Umstand, dass darauf abzustellen sei, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmungen bekannt gewesen wäre. Danach sei die vorstehende Vertragslücke dahin zu schließen, dass eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (bzw. bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich sei. Auf diese Weise würde das von beiden Parteien bei Vertragsschluss erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht. Diese Auslegung würde der bestehenden Vertragsfreiheit der Parteien im Mietrecht entsprechen. Dies führte vorliegend dazu, dass ein Kündigungsausschluss von mindestens 13 Jahren vereinbart wurde.

JJP-Tipp: Zeitmietverträge sind seit der Mietrechtsreform 2001 bei Wohnraum nur unter engen Voraussetzungen zulässig und können im Falle einer unwirksamen Klausel ungewollte Folgen für die Mietparteien haben.  Gerade wenn beabsichtigt ist, eine Wohnung nur vorübergehend zu vermieten, um sie später wieder für den Eigenbedarf zu nutzen, ist anwaltliche Beratung vor Abschluss solcher Mietverträge zu empfehlen.

BGH – Urteil vom 10. Juli 2013 Az.: VIII ZR 388/12