Der Veräußerer eines vermieteten Grundstücks haftet auch nach dem Verkauf seinen ehemaligen Mietern für die Rückzahlung der Kaution, wenn die Mieter ihre Kaution vom Käufer (und neuem Vermieter) nicht zurückerlangen können, vgl. § 566 a S. 2 BGB. Das gilt völlig unabhängig davon, ob der Käufer die Sicherheit seinerzeit im Zuge des Eigentumswechsels vom alten Vermieter erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings mit Urteil vom 23. Januar 2013 (BGH, Urteil v. 23.01.2013, VIII ZR 143/12) entschieden, dass diese Haftung im Wege einer Individualvereinbarung mit dem Mieter ausgeschlossen werden kann, wenn dies eindeutig zwischen den Parteien vereinbart ist. Dagegen wird ein formularvertraglicher Ausschluss – zum Beispiel schon im Mietvertrag – wohl unwirksam sein, auch wenn dies bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde.

Der JJP-Tipp: Sie können Ihre Haftung für Mietkautionen nach dem Verkauf Ihres Grundstücks ausschließen, wenn Sie vor dem Verkauf mit Ihren Mietern einen Haftungsausschluss vereinbaren. Allerdings geht das nur per Individualvereinbarung. Ein formularvertraglicher Haftungsausschluss ist riskant, denn dieser dürfte einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB nicht standhalten und daher unwirksam sein. Spielen Ihre Mieter beim Haftungsausschluss nicht mit, können Sie eine Weiterhaftung nur vermeiden, wenn Sie vor dem Grundstücksverkauf mit Ihren Mietern die Freigabe der Sicherheit vereinbaren.